站在通往深圳东站的天桥上放眼望去，偌大一片用围挡遮蔽起来的施工现场杂草丛生，只有一台起重机孤零零地矗立其间。殊不知，这样的光景已经维持了数年，时间仿佛在此按下暂停键。一天下午，一台缓缓进场的挖土机划破这般停滞的画面，它在一块露出地皮的空地上稍作停留后，敏捷地转动身躯开始进行作业，其周围还跟着几名头戴安全帽的工人，忙碌的身影在夕阳下被拉长，似乎在宣告这片沉寂已久的土地即将迎来新生。
2025年6月3日，《中国经营报》记者走访深圳市龙岗区南门墩城中村改造项目（以下简称“南门墩项目”）现场见到了上述场景，这个已经立项17年的“巨无霸”旧改在近期迎来新的进展。
5月23日，深圳公共资源交易中心公告南门墩项目意愿征集阶段服务项目的中标结果，深圳市天健城市发展有限公司（以下简称“深圳天健”）以975万元中标，其为天健集团（000090.SZ）控股子公司。公告显示，此次服务包含沟通调研、意愿征集、舆情评估服务等9项内容。5月30日，深圳市龙岗区布吉街道办事处与深圳天健签订合同。
6月5日，天健集团方面接受记者采访时表示，深圳天健已按照采购方要求组建项目团队，并开展相关筹备工作。“深圳天健本次中标的是南门墩项目意愿征集阶段服务工作，未涉及后续开发建设。”
立项多年突遭停工科云汇
2025年6月3日，深圳政府采购网对南门墩项目意愿征集阶段服务项目合同进行公示。深圳天健将为该项目开展沟通调研、意愿征集、舆情评估服务、初步信息核查、物业权利人户数核实及公示、项目可行性研究、项目服务阶段宣传、为项目服务阶段提供法律咨询、负责项目服务阶段综合管理等工作。服务期限为合同签订之日起12个月内，具体自合同签订之日起至工作成果经审核通过之日止。
至此，停摆了数年的南门墩项目再次得以推进。
公告显示，南门墩项目位于深圳市龙岗区布吉街道南三社区，处于铁东路与龙岗大道交会的东北部，紧邻深圳东站和轨道3号线、5号线及在建14号线换乘站布吉站。项目总占地面积约12.12万平方米，建筑面积合计约35.48万平方米，共涉及2360户权利人。
南门墩项目前身为南门墩城市更新项目，于2008年完成计划立项，2017年取得专项规划批复，2020年修改单元规划，更新方向为居住、商业等功能。南门墩城市更新项目已完成范围内的全部搬迁补偿安置签约工作，因原开发单位经营问题，目前处于停工状态。招标文件显示：“为维护社会稳定和谐，解决市场遗留隐患，根据工作部署，拟将本项目转为由政府主导开展的城中村改造项目。”
记者了解到，南门墩项目最初由佳兆业集团（深圳）有限公司负责改造开发科云汇，2021年11月传出停工消息。记者近日走访南门墩项目现场看到，两个出入口均挂有“佳兆业”的招牌标识，与南门墩项目隔路相望的则是佳兆业壹都汇写字楼。
根据规划，南门墩项目将分两期开发建设。一期含4宗地块，总用地面积约3.44万平方米，计容总建筑面积约42.97万平方米，拆除用地面积约6.03万平方米。一期规划住宅20.46万平方米（含4.2万平方米保障性住房）；商业、办公及酒店合计约14万平方米；商务公寓规划6.4万平方米；地下商业规划面积1.11万平方米；公共配套设施规划面积9950平方米，含社区管理用房、社区警务室、便民服务站、24班初中、公交首末站等。二期含8宗地块，计划拆除用地面积约6.09万平方米，开发建设用地合计约3.44万平方米，计容总建筑面积约20.65万平方米，涉及住宅、商业、办公及酒店等业态。2020年12月，南门墩片区城市更新单元一期城市更新项目建设用地获得批复，两宗地块面积分别为8289.33平方米、2.61万平方米，用途均为“二类居住用地+商业用地”。
佳兆业财报显示，南门墩项目地处龙岗布吉中心区、布吉火车站北侧，交通通达性较强，商业配套齐全。项目周边景观资源丰富，有多个公园围绕。项目占地面积约6.9万平方米，计容建筑面积约21.5万平方米，涵盖住宅、办公、商业、公寓、酒店。在佳兆业方面的披露中，南门墩项目预计完工时间从2024年延至2027年。2024年财报显示，该项目一期预计总计容建筑面积约25万平方米，截至2024年年末，该项目已落成面积为零，未进行开发。
开发商布局加速
随着天健集团的介入，市场对南门墩项目或将被重新盘活充满期待。
事实上，天健集团近年来加速布局深圳旧改。2024年11月，深圳天健（彼时名为“深圳市天健棚改投资发展有限公司”）中标深圳市福田区南沙头街道沙尾村城中村改造项目前期意愿征集服务项目，中标金额为410万元。该项目总占地面积约12.18万平方米，涉及改造的现有建筑面积约为48.8万平方米，意愿征集阶段工作涉及约1.6万套房屋，服务期限为合同签订后12个月内。
今年1月，深圳市龙华区民乐路片区城市更新单元草案公示，该项目拟拆除范围约8.77万平方米，拟更新方向为居住、商业等功能，由天健集团参股公司深圳市天珉房地产开发有限公司与当地街道办联手改造。今年2月，天健集团中标罗湖区螺岭片区改造项目合作单位服务项目，该项目改造范围总占地面积约12.06万平方米，共有307栋建筑物、2535套房屋，现状建筑面积约23.34万平方米。
对于城市更新领域的业务发展规划，天健集团方面对记者表示，自2023年7月起，国家、深圳市层面先后出台了多项有关城中村改造和城市更新的政策，天健集团设有城市更新相关的专业团队，多年来在棚户区改造、城市更新等领域积累了一定经验，天健集团将深入研究政策导向，深度研究重点区域规划，积极参与城中村改造等业务。
天健集团官网显示，1983年，中国人民解放军基建工程兵302团在深圳集体转业，1997年发起设立天健集团，公司于1999年在深交所上市。天健集团控股股东为深圳市特区建工集团有限公司，实际控制人为深圳市国资委。
目前，天健集团主营城市建设、综合开发、城市服务等业务。其中，城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑、土石方、地基与基础等建筑工程，轨道交通工程等领域。天健集团的综合开发业务起步于1988年，到2024年年末累计开发项目总建筑面积800多万平方米。
年报显示，2024年，天健集团营收约213.57亿元，同比下降20.9%，净利润约6.21亿元，同比下降59.09%，扣非净利润约5.98亿元，同比下降57.4%，经营活动产生的现金流净额同比下降83.93%。其中，城市建设板块营收115.25亿元，同比下降40.26%；综合开发板块营收103.1亿元，同比下降0.29%；城市服务板块营收19.22亿元，同比增长6.07%。
天健集团方面对记者表示，2024年营收、利润及经营性现金净流量同比下滑主要是公司主业受深圳市建筑市场规模大幅下滑以及房地产市场仍处于调整期影响所致，符合行业特征。“公司近两年接手的旧改项目主要为城中村改造项目提供相关服务，项目的承接对公司业绩产生积极影响，并为公司可持续发展打下坚实基础。城中村改造项目资金来源为地方政府专项债及政策性银行专项借款，因此该类业务对公司现金流影响较小。公司始终重视现金流安全，持续推动降负债，不断优化现金流管控，整体现金流状况良好。”
2025年一季度科云汇，天健集团营收同比增长4.86%至28.85亿元，净利润同比下降58.57%至4033.9万元。截至一季度末，公司总资产约618.32亿元，净资产约150.24亿元。
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